近期，宝龙地产(01238.HK)的境外债重组取得了重要进展。2月23日，宝龙地产与初始参与债权人签订了重组支持协议，这些债权人所持有的债务占其目前债务未偿本金总额的30.3%。
去年12月，宝龙地产与特别小组成员订立了重组条款书。该小组成员分别持有其计划债务及现有票据未偿还本金总额约27%和35.6%，构成了宝龙地产的初始参与债权人，也是如今签订重组支持协议的主要人群。
这是宝龙地产经过数月努力，聘请专业顾问与债权人进行建设性对话后的成果。获得30.3%债务持有人的支持后，宝龙地产请求尚未签署重组支持协议的债权人尽快加入，并设置了同意费用作为激励。
早在去年 12 月，宝龙地产就与特别小组成员订立了重组条款书。这个特别小组成员可不简单，他们分别持有宝龙地产计划债务及现有票据未偿还本金总额约 27% 和 35.6%，构成了宝龙地产的初始参与债权人，也是如今签订重组支持协议的主要人群。为了达成这一成果，宝龙地产可是下了不少功夫，聘请了专业顾问与债权人进行建设性对话，最终才取得了这一阶段性胜利。
获得 30.3% 债务持有人支持后，宝龙地产并没有停下脚步，而是继续向尚未签署重组支持协议的债权人伸出橄榄枝。宝龙地产请求这些债权人尽快加入重组支持协议，并设置了同意费用作为激励，这可真是下了血本。
同意费用主要有两种：一是提早同意费，只要在 3 月 24 日下午五时正(香港时间)之前，符合条件的债权人加入重组支持协议，就能获得相当于债务本金总额 0.15% 的提早同意费;二是基本同意费用，只要在 4 月 26 日下午五时正(香港时间)加入重组支持协议，就能获得债务本金总额 0.3% 的基本同意费用。这可真是个不小的诱惑，不知道会不会有更多的债权人被吸引过来。
宝龙地产的这四个重组方案中，宝龙商业和宝龙地产的股份都被纳入其中。截至 2 月 26 日收盘，宝龙商业收盘价为每股 2.87 港元，若以 12 港元转化价估算，相当于在未来的四年中，宝龙商业股票需要增值 4 倍多，债权人才能实现 “等价交换”。宝龙地产也是如此，2 月 26 日报收每股 0.71 港元，以 3.35 港元转换价估算，未来四年股票需要升值近 4.7 倍。
自 2019 年上市以来，宝龙商业股价于 2021 年 5 月达到最高点，每股超 25 港元;而宝龙地产股价最高每股曾超 7 港元。两支股票未来能否回升至转换价，这可真是个未知数，需要债权人好好判断一下。
据搜狐财经统计，宝龙地产目前尚未偿还完毕的美元债共 10 只，合计金额超 21.16 亿美元，这可不是一笔小数目。主要包括 2022 年 7 月票据、2022 年 11 月票据、2023 年 7 月票据、2024 年 7 月票据、2026 年 1 月票据、2025 年 12 月票据、2024 年 8 月票据、2025 年 4 月票据及 2026 年 5 月票据等现有票据。
此外，宝龙地产境外还有多笔银团贷款，未偿还金额尚未可知，包括 2019 年银团贷款、2020 年澳门银团贷款、2020 年香港银团贷款及 2021 年银团贷款等现有贷款。企业预警通则显示，宝龙地产目前的存续的中资美元债有 9 只，存续余额为 21.188 亿美元，其中 11.677 亿美元已违约，涉及 7 只债券。
去年 6 月，宝龙地产曾对 3 笔票据进行交换要约，作为交换代价的一部分，2024 年 7 月新票据、2025 年 12 月新票据、2026 年 1 月新票据分别以新年利率计息;此外，其还针对 2024 年 8 月票据、2025 年 4 月票据及 2026 年 5 月票据等 5 笔票据进行同意征求。如今，宝龙地产将交换要约后的三笔新票据，连同其他美元债进行整体重组，欲一举解决境外债压力，谋求成为宽裕的缓冲期。
宝龙地产称，将尽快按重组支持协议启动整体解决方案的实施过程。自 2023 年第四季度至 2032 年底期间投资物业销售产生的现金总额预计约为 49.06 亿元。预计可用于偿还境外水平债务的累计应占现金流量净额约为 140.33 亿元。
但从债务分布来看，宝龙地产境内债也并不轻松。企业预警通显示，其旗下主要发债平台宝龙实业目前存续债券 13 只，存续规模 72.73 亿元，其中 9.3 亿元于 2024 年到期。
作为房地产领域为数不多的 “住宅 + 商业” 双上市平台的房企之一，宝龙即便有商业的加持，也未入如其它闽系房企那样激进，但也在无法避免的陷入现金流困境。地产下行之下，其销售规模也在大幅度萎缩，2023 年录得合约销售额为 275.24 亿元，同比减少 32.79%。2024 年 1 月，单月销售额仅 11.21 亿元。
宝龙实业近日公告称，“20 宝龙 MTN001” 应于 2 月 27 日偿付的 3500 万本金及对应利息，由于受宏观环境及行业环境影响，公司经营情况大幅下滑，兑付本息存在不确定性。2 月 22 日，建设银行再次延长 “20 宝龙 MTN001” 持有人会议表决时间，从 2 月 22 日延长至 2 月 26 日。
境外债、境内债双重压力之下，宝龙地产需要一场破局，以时间换空间，这也是大多数出险民营房企正在闯的关。未来，宝龙地产能否成功化解债务危机，实现可持续发展，让我们拭目以待。
编辑有话说
宝龙地产的境外债重组虽然迈出了关键一步，但面临的挑战依然艰巨。通过设置同意费用激励债权人加入重组支持协议，宝龙地产展示了其积极解决问题的态度。然而，要实现股价翻4倍的目标，不仅需要市场环境的改善，还需要公司的持续努力。同时，宝龙地产还需应对境内债的压力，这无疑增加了其财务管理和运营的复杂性。希望宝龙地产能够顺利度过这一难关，实现可持续发展。
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