2024.10.16
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作者 |第一财经 孙梦凡
又一座知名豪华酒店被摆上了“货架”。
10月15日晚间，中国金茂发布公告称，董事会批准了一项待售股份及出让相关债权计划，待售股份为公司间接全资附属公司金茂三亚的全部股权，相关债权为海南金茂对金茂三亚于2024年11月14日的债权余额，相关债权预计约5846.1万元。
上述潜在交易事项，拟透过北交所进行公开挂牌交易，成功摘牌方须与金茂集团及海南金茂订立产权交易合同，公开挂牌的最低代价约18.49亿元，集团拟将所得款项用于未来投资及一般营运资金。
公告显示，金茂三亚成立于2003年8月29日，由金茂集团及海南金茂分别持有其39%及61%股权。金茂三亚仅持有金茂三亚希尔顿酒店，该酒店为一家五星级酒店，于2006年开业，拥有492间客房。
为何出售旗下知名豪华酒店？中国金茂表示，金茂三亚希尔顿酒店自2006年投入运营至今已近20年，装修及设施设备较为陈旧，需持续改造投入。本次采取股权出售方式，在目前市场情况下，是以合理价格实现酒店整体销售的良机。潜在出售事项带来的现金流及利润，将有助集团财务状况及营运资金优化。
至于公开挂牌价的确定，乃是根据金茂三亚截至2024年6月30日的净资产评估值（约人民币17.44亿元）；估值报告下金茂三亚希尔顿酒店于2024年8月31日的估值；及相关债权的未偿还总额及应计利息决定，资产评估由独立评估机构进行，评估方法为资产基础法。
实际上，中国金茂并非近期唯一出售旗下酒店的房企。2023年后、尤其是今年以来，房企主动将旗下酒店摆上货架、或者资产被司法拍卖的情况明显增多，包括碧桂园、瑞安房地产、金融街、新华联、华侨城、万科等在内的多家房企，都先后转让旗下酒店类资产。
日前，华侨城A计划出售深圳艾美酒店的消息，也引发了市场关注。艾美酒店是万豪集团旗下的中高端品牌，2019年华侨城集团与万豪酒店集团合作，将艾美酒店引入深圳宝安，并于去年底开始试营业。据市场消息，这家五星级酒店出售单价为每平方米4.5万元，总价值18亿元，采取的是整栋出售方式。
再如，今年德祥地产出售温哥华海湾威斯汀酒店股权，交易总代价为1.05亿港元。交易完成后，德祥地产将不再持有目标公司Bayshore Ventures JV Ltd.的任何权益。目标公司的主要资产为位于加拿大英属哥伦比亚省温哥华的物业，以“温哥华海湾威斯汀酒店”进行运营。
还有的酒店资产进入法拍程序，也被摆上了“货架”。10月16日消息显示，青岛市黄岛区人民法院发布公告，将对青岛市黄岛区滨海大道路2000号内，4栋5星酒店及酒店设施设备进行第二次拍卖。该酒店是黄岛区星光岛内的青岛融创施柏阁酒店，目前正常经营，产权属于东方影都融创投资有限公司。
公告显示，本次拍卖将于2024年10月30日10时至2024年10月31日10时，在京东网络司法拍卖平台上进行公开拍卖活动，起拍价598072392元，保证金5000万元，增价幅度为200万元（及其整数倍）。企查查显示，东方影都融创投资有限公司已被列为失信被执行人并限制高消费。
一向被看作“现金奶牛”的酒店资产，如今为何频繁被相关企业出售？
第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想曾告诉第一财经，酒店资产一直是大宗投资交易的热门细分类别之一。疫情前收购酒店的投资方，大多看重其资产运营价值；三年疫情使得酒店行业经历重大冲击，相较于购物中心、写字楼、产业园区等其他资产，酒店受影响更大，曾一度陷入“低谷期”；疫情结束后，商办市场呈现出新趋势，部分酒店资产持有者希望抛售“套现”，潜在买家也看中行业复苏后的投资价值。
劲旅网创始人魏长仁认为，酒店类资产由于具有直接经营所带来的现金收入，同时也有资产增值带来的潜在收益，这两种收益并存的投资品类，多年来一直受到各类大型投资机构的青睐。“近一两年以来资产价格下行严重，一方面高星级酒店的收益普遍不达预期，另一方面酒店大型投资机构对现金流尤其缺乏，在这个阶段选择抛售，也是合理提高自身投资配置的手段。”
除了企业期望套现、优化资产配置这一原因，豪华酒店本身经营也面临一定挑战。
今年上半年，因高端酒店运营成本较高，一批高端酒店和度假村经营压力有所显现，比如万豪2024年二季度中国市场每间可供房收入同比下降4.2%；雅高2024年二季度亚太区每间可供房收入同比下降12%，平均出租率同比下降7%。当下，虽然旅游行业正在复苏，但因国内酒店市场供应量较大，豪华酒店经营挑战仍存。
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